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Corona und Gewerberaummiete
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Zwei Juristen, drei Meinungen!
Seit der ersten Welle der Corona-Pandemie stellte sich die Frage, ob der Mieter das Recht hat, seine Miete nicht oder nur vermindert zu zahlen, wenn er sein Laden- oder Geschäftslokal aufgrund einer staatlichen Schließungsanordnung nicht betreiben kann. Verschiedene Fälle gingen vor Gericht, nun haben zwei Oberlandesgerichte jeweils am 24.02.2021 eine Entscheidung gefällt.Jeweils in entgegen gesetzte Richtung. Demnächst wird sich also der Bundesgerichtshof mit dieser Frage zu befassen haben.
So hat das OLG Dresden (Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20) entschieden, dass für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ein angepasster Mietzins zu zahlen ist. Es liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 (1) BGB des Mietvertrages vor. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % ist insoweit gerechtfertigt, weil keine der Mietparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.
Anders beurteilt diese Frage das OLG Karlsruhe (Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20). Nach dessen Entscheidung kann ein Einzelhändler dessen Ladenlokal im "Corona-Lockdown" für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Er muss vielmehr generell die ungekürzte Miete zahlen.
Jedenfalls die Richter aus Karlsruhe haben vor dem Hintergrund der in Literatur und Rechtsprechung streitigen Fragen zum Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts durch die angeordneten Schließungen bzw. der Unmöglichkeit der Leistung der Vermieter, zur Fortbildung des Rechts die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt also abzuwarten, wie dieser die Frage entscheiden wird.
Bis dahin gilt: Alles ist möglich, auf die Begründung kommt es an. Sind Sie Mieter und wollen wegen der Schließungsanordnung weniger Miete zahlen müssen, dann berufen Sie sich auf das Urteil aus Dresden. Sind Sie Vermieter und möchten ungekürzte Miete auch im "Corona-Lockdown", dann ist die Entscheidung aus Karlsruhe Ihr Argument. Es gilt also wie so oft im juristischen Leben: Zwei Juristen, drei Meinungen.
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