Baugenehmigung -
Was ist zu beachten?
Baugenehmigung - Was ist zu beachten?
Die Baugenehmigung, manchmal auch Baubewilligung genannt, spielt eine zentrale Rolle beim Bauen. Während ihrer Geltungsdauer ist sie die öffentlich-rechtliche Entscheidung, die sicherstellt, dass das geplante Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften des Landes und den Planungsvorgaben der Gemeinde entspricht. Ihre Beantragung muss vor der Errichtung erfolgen.
Inhaltsverzeichnis:
Arten und Notwendigkeit einer Baugenehmigung
In der Regel ist eine Baugenehmigung notwendig, wenn neue Gebäude errichtet oder bestehende wesentlich verändert werden sollen. Dies umfasst sowohl Wohnhäuser als auch gewerbliche Anlagen.
Bei einigen Bauvorhaben, abhängig von den Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes und der Gemeinde, kann eine vereinfachte Genehmigung oder eine Genehmigungsfreistellung ausreichen, insbesondere bei kleineren Bauvorhaben.
Unabhängig von der Art der Baugenehmigung dient sie als wichtige Erklärung der Baubehörde, um die Rechtmäßigkeit, Qualität und Sicherheit von Bauvorhaben oder Nutzungsänderung zu gewährleisten und dient somit dem Schutz der Öffentlichkeit und der Umwelt.
Das Baugenehmigungsverfahren und sein Ablauf
Das Baugenehmigungsverfahren ist ein klar strukturiertes Verfahren und ein entscheidender Schritt bei der Realisierung eines Bauvorhabens. Der Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens umfasst mehrere Stadien:
Kontakt mit Architekt und/oder Anwalt für Baurecht:
Je nach Art und Schwierigkeit des Vorhabens, kann der Kontakt zu einem erfahren Architekten oder Anwalt für Baurecht der erste notwendige Schritt im Baugenehmigungsverfahren sein.
Vorbereitung der Unterlagen:
Zuerst müssen alle erforderlichen Dokumente zusammengetragen werden. Dazu zählen der Bauantrag, Baupläne, Berechnungen zur Standsicherheit und zum Wärmeschutz und gegebenenfalls ein Nachweis über die Erschließung des Grundstücks.
Einreichung vom Bauantrag beim Bauamt:
Die gesammelten Unterlagen sind bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde zusammen mit dem Antrag einzureichen. Die Behörde kann je nach Standort des Bauvorhabens variieren, bei Wohnhäusern ist es oft die untere Bauaufsichtsbehörde am Wohnort.
Prüfung von Bauantrag und Unterlagen:
Nach Einreichung der Bauvorlagen überprüft die Baubehörde die Unterlagen auf Vollständigkeit und das Vorhaben auf Zulässigkeit.
Kommunikation und Nachbesserung:
Oftmals erfolgt ein Austausch zwischen dem Antragsteller und der Behörde, um eventuelle Unklarheiten und Fragen zur Errichtung oder Änderung der Anlage zu beseitigen oder erforderliche Anpassungen vorzunehmen.
Entscheidung über den Antrag:
Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt die Erteilung der Baugenehmigung für das Vorhaben.D ieses Verfahren kann je nach Komplexität des Bauvorhabens, der Arbeitsbelastung der Behörde oder z.B. auch der Mängel der eingereichten Unterlagen in seiner Dauer variieren. Ist das Vorhaben unzulässig, wird die Erteilung der Genehmigung versagt.
Baugenehmigung für spezielle Bauvorhaben
Die Notwendigkeit einer Baugenehmigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe, dem Standort und den spezifischen Bauordnungen des jeweiligen Bundeslandes oder der Gemeinde. Einige Beispiele:
Terrassenüberdachung:
In vielen Fällen kann man eine Terrassenüberdachung genehmigungsfrei auf dem Grundstück errichten, besonders wenn sie bestimmte Größen- und Höhenbeschränkungen nicht überschreiten.
Eine Genehmigung oder zumindest eine Bauvoranfrage könnenjedoch erforderlich sein, wenn die Überdachung eine bestimmte Fläche überschreitet, in einer bestimmten Art ausgeführt wird oder an einer denkmalgeschützten oder in einem Bebauungsplan geregelten Immobilie angebracht wird.
Carport:
Ähnlich wie bei Terrassenüberdachungen, können kleinere Carports oft ohne Baugenehmigung errichtet werden. Die Voraussetzungen des Absehens von einem Genehmigungsverfahren variieren je nach Gültigkeit der jeweiligen Bauordnung.
Für größere Bauwerke oder solche in bestimmten Gebieten (zum Beispiel in einem Bebauungsplan festgelegten Gebieten) ist zumeist eine Baugenehmigung erforderlich.
Gartenhaus:
Gartenhäuser unter einer bestimmten Größe (oft bis zu 10 Quadratmeter Grundfläche) sind in vielen Bundesländern genehmigungsfrei.
Größere Gartenhäuser oder solche, die zur dauerhaften Nutzung (zum Beispiel als Wohnraum) gedacht sind, benötigen in der Regel eine Baugenehmigung.
Wintergarten:
Für Wintergärten ist häufig eine Baugenehmigung erforderlich, da sie als Anbau an das bestehende Haus betrachtet werden und somit die Nutzfläche des Gebäudes vergrößern.
Die Anforderungen können sich je nach Bundesland und örtlichen Vorschriften unterscheiden, insbesondere in Bezug auf die Größe, den Brandschutz, das Design und die thermische Isolierung.
Bei allen Bauwerken ist es wichtig, sich im Vorfeld gründlich zu informieren, da die Regelungen je nach Bundesland und Gemeinde variieren können.
Die Rolle der Bauaufsichtsbehörde
Die Bauaufsichtsbehörde spielt eine zentrale Rolle im Baugenehmigungsverfahren und ist zudem für die Überwachung und Durchsetzung der einschlägigen Vorgaben verantwortlich. Ihre Hauptaufgaben umfassen:
Prüfung des Bauantrags:
Die Behörde überprüft, ob der eingereichte Bauantrag, die Bauvorlagen und die dazugehörigen Informationen und Nachweise den geltenden Bauvorschriften, insbesondere den Anforderungen des Bebauungsplans der Gemeinde und der Landesbauordnung im Geltungsbereich des Vorhabens entsprechen.
Berücksichtigung öffentlicher Interessen:
Die Bauaufsichtsbehörde stellt sicher, dass das Bauvorhaben öffentliche Interessen, wie Umweltschutz, Denkmalschutz und die Sicherheit der Allgemeinheit, nicht beeinträchtigt.
Koordination mit anderen Behörden:
Oftmals ist eine Abstimmung mit anderen Ämtern und Behörden erforderlich, beispielsweise in Bezug auf Denkmalschutz, Umweltaspekte oder die Erschließung.
Erteilung der Baugenehmigung:
Nach erfolgreicher und beanstandungsloser Prüfung erteilt die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung, womit der Bauherr offiziell die Erlaubnis erhält, mit dem Bauvorhaben zu beginnen.
Überwachung der Bauausführung:
Auch während der Bauausführung und der unterschiedlichen Bauabschnitte überwacht das Bauamt vor Ort, ob die Bauarbeiten gemäß den genehmigten Bauvorlagen und Vorschriften durchgeführt werden.
Eingriff bei Verstößen:
Bei Abweichungen oder Verstößen gegen die Baugenehmigung oder Bauordnung (z. B. bei einem Schwarzbau) kann die Bauaufsichtsbehörde eingreifen und entsprechende Maßnahmen, wie einen Baustopp oder Änderungen in der Bauausführung anordnen.
Wichtige Begriffe und ihre Definition
Nutzungsänderung:
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die Funktion der baulichen Anlage in einer Weise geändert wird, die zu einer anderen planungsrechtlichen Beurteilung führt, so dass sich die Genehmigungsfrage neu stellt.
Bauvorlagen:
Sind die Unterlagen, die zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen nach der Verordnung über bautechnische Prüfungen oder in Bayern nach der Bauvorlagenverordnung dem Bauantrag beizufügen sind. Bei einem Antrag auf Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen ist das z.B. ein Auszug aus Liegenschaftskataster, der Lageplan, die Bauzeichnungen, die Baubeschreibung sowie Berechnungen oder Angaben zu Kostenermittlung.
Festsetzungen:
Unter Festsetzungen versteht man die Vorgaben des Bebauungsplans, die von der Gemeinde beschlossen wurden. Die sind nach § 9 (1) BauGB z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, Flächen für Nebenanlagen u.ä. Von diesen Festsetzungen kann die Gemeinde Befreiungen erteilen.
Entwurfsverfasser:
Der Begriff Entwurfsverfasser ist einer des deutschen Baurechts und bezeichnet denjenigen, der den Entwurf der Pläne zum Antrag gefertigt hat. Der Entwurfsverfasser muss bauvorlageberechtigt sein.
Baugenehmigungsbehörde:
Baugenehmigungsbehörde in NRW ist grundsätzlich die unter Bauaufsichtsbehörde. Bei ihr kann man die Baugenehmigung beantragen.
Baubeschreibung
In der Baubeschreibung sind das Vorhaben insbesondere hinsichtlich der Bauprodukte und Bauarten, die verwendet und angewandt werden sollen, seine äußere Gestaltung (Baustoffe, Farben) und seine Nutzung zu erläutern, § 5 (1) 1 BauPrüfVO NRW.
Standsicherheitsnachweis:
Nach § 8 (1) BauPrüfVO besteht der Nachweis der Standsicherheit aus einer Darstellung des gesamten statischen Systems einschließlich der Gründung, den erforderlichen Berechnungen, Konstruktionszeichnungen, Bewehrungs- und Schalungsplänen.
Abweichungsantrag:
Ein Abweichungsantrag ist der nach § 69 Landesbauordnung 2018 NRW gestellte Antrag, Abweichungen von Anforderungen der Landesbauordnung zuzulassen.
Genehmigungsfreistellung oder Freistellungsverfahren:
Hiervon spricht man, wenn die Landesbauordnung die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Bauwerk vom Genehmigungserfordernis befreit.
Baugebiet:
Baugebiete sind nach § 1 (1) Baunutzungsverordnung die für die Bebauung vorgesehenen Flächen. Sie können im Bebauungsplan festgesetzt werden.
Liegenschaftskataster:
Das Liegenschaftskataster enthält für Flurstücke und Gebäude Geobasisdaten in beschreibender und darstellender Form.
Tipps für Ihr Haus:
Es ist wichtig, frühzeitig mit der Planung zu beginnen und alle notwendigen Unterlagen sorgfältig vorzubereiten. Ein frühzeitiger Kontakt mit der Baubehörde aber auch mit dem Nachbarn kann viele Hindernisse im Verfahren vermeiden.
Häufige Fragen und Antworten:
Wann brauche ich eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung ist meistens erforderlich, wenn neue Gebäude errichtet oder bestehende Gebäude wesentlich verändert werden sollen.
Was darf ich alles ohne Baugenehmigung bauen?
Kleinere Bauwerke wie Gartenhäuschen oder Terrassenüberdachungen können in einigen Bundesländern ohne Baugenehmigung errichtet werden.
Welche Arten von Baugenehmigungen gibt es?
Es gibt z.B. die reguläre Baugenehmigung, das Freistellungsverfahren und vereinfachte Genehmigungsverfahren, abhängig vom Bundesland und dem Bauvorhaben.
Welche Nachweise sind bei der sogenannten Genehmigungsfreistellung einzureichen?
Hierzu gehören in der Regel der Lageplan, Bauzeichnungen und der Nachweis der Erschließung.
Wie geht es mit Ihrem Bauantrag weiter?
Nach Einreichung wird der Bauantrag von der Baubehörde geprüft. Dies kann je nach Komplexität des Vorhabens unterschiedlich lange dauern.
Was prüft die Bauaufsichtsbehörde?
Die Behörde prüft, ob das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorgaben, insbesondere den örtlichen Bebauungsplänen, dem Bauordnungsrecht und anderen Vorschriften entspricht.
Wann dürfen Sie mit dem Bau beginnen?
Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde oder keine Genehmigung erforderlich ist. Es ist ein Baubeginnanzeige der Bauaufsicht vorzulegen.
Bearbeitungszeit bis zur Baugenehmigung
Die Bearbeitungszeit ist bei jedem Vorhaben ein zentrales Thema. Sie variiert, kann aber zwischen einigen Wochen bis zu mehreren Monaten bei Unstimmigkeiten betragen. Für den Bauherr von Interesse kann dabei sein, dass sein Eigentumsrecht nach Artikel 14 Grundgesetz auch das Recht zum Bauen enthält. Eine überlange Verfahrensdauer kann daher auch einen Grundrechtsverstoß darstellen.
Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?
Die Bauvoranfrage ist ein Instrument, um sich vorab Klarheit über die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens zu verschaffen.
Wie hoch sind die Kosten für die Baugenehmigung?
Die Kosten hängen von der Größe und Art des Bauvorhabens ab und können variieren.
Gibt es Widerspruchsmöglichkeiten für Anlieger?
Nachbarn haben das Recht, gegen die Baugenehmigung Widerspruch einzulegen, wenn sie in ihren Rechten verletzt sind.
Kann man eine Baugenehmigung auch nachträglich einholen?
Eine nachträgliche Baugenehmigung ist unter bestimmten Umständen möglich, kann aber mit Zusatzkosten und Auflagen verbunden sein.