Mit der richtigen Strategie zum Erfolg bei Baumängeln!

Der Begriff Baumangel findet sich nicht im Gesetz. Stattdessen findet sich die Definition des Mangels im allgemeinen Werkvertragsrecht.
Ein Werk ist
- nach § 633 (1) 1 BGB mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (Soll-Zustand ist nicht gleich Ist-Zustand) oder - soweit keine Beschaffenheit vereinbart wurde -
- nach § 633 (1) 2 Nr. 1 BGB sich nicht für die nach dem Bauvertrag vorausgesetzte Vewendung eignet oder
- nach § 633 (1) 2 Nr. 2 BGB wenn das Werk nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Bauwerken gleicher Art üblich ist(beurteilt nach den anerkannte Regeln der Technik) oder wenn es nicht die Beschaffenheit aufweist, die der Bauherr nach der Art des Bauwerkes grundsätzlich erwarten kann.

Dabei ist Baumangel nicht gleich Baumangel: Es gibt s olche, die als optischer Baumangel nicht die wichtigste Rolle spielen und solche, die als Baumangel so gravierend sind, dass ohne ihre Beseitigung das Gebäude nicht nutzbar ist.

Das Erkennen von Baumängeln (z.B. Feuchtigkeit) ist entscheidend, um langfristige Schäden und höhere Kosten zu vermeiden. Baumängel können während der Bauphase durch eine ordnungsgemäße Bauüberwachung, durch regelmäßige Kontrollen, auch durch eine unabhängige Bauleitung oder einen Baugutachter, identifiziert werden. Aber auch nach der Fertigstellung und Abnahme des Gebäudes sind regelmäßige Überprüfungen Zustandes erforderlich, um die Abweichung noch innerhalb der Gewährleistungsfrist als Baumangel geltend machen zu können.

Baumängel können in verschiedenen Formen auftreten und unterschiedliche Stellen eines Bauwerks betreffen. Hier sind einige typische Beispiele, die die Bandbreite möglicher Mängel illustrieren:

• Strukturelle Mängel:
• Risse im Fundament, im Estrich oder in tragenden Wänden
• Spannungsrisse in der Gebäudehülle
• Fehlende oder mangelhafte Bewehrung in Betonbauteilen
• Instabile oder nicht den Normen entsprechende Dachkonstruktionen
• Unebenheiten im Estrich

• Mängel an der Dämmung und Probleme mit Feuchtigkeit:
• Feuchtigkeitsschäden wie durchfeuchtete Wände aufgrund unzureichender Abdichtung (Feuchteränder)
• Schimmelbildung infolge mangelhafter Lüftungssysteme und Feuchtigkeit
• Unzureichende oder fehlerhaft verlegte Wärmedämmung
• nicht nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführte Fensterlaibungen
• allgemein erhöhte Feuchtigkeit

• Probleme mit der Oberflächenbeschaffenheit
• Blasenbildung oder Risse im Putz
• Unsaubere oder schief angebrachte Fliesen, Risse in Fliesen
• Mängel in der Elektroinstallation, wie fehlerhafte Schalter oder Steckdosen

• Heizungs- und Sanitärmängel:
• Undichte Heizkörper oder Risse in Rohrleitungen
• Fehlfunktionen der Heizungsanlage
• Mängel in der Sanitärinstallation, wie undichte Armaturen oder schlecht montierte Sanitärobjekte

• weitere Beispiele:
• nichterfüllte Leistungsbeschreibung
• Folgeschäden bei unzureichender Dämmung
• falsche Materialien



Es sind aber nichtt nur die häufigsten Baumängel die viel Ärger und Kosten rund ums Haus erzeugen. Auch wenn andere, hier nicht genannte Baumängel an anderen Stellen auftreten, wird das Erscheinungsbild und der Komfort vom Eigenheim beeinträchtigt, sowie dessen Wert, Sicherheit und Langlebigkeit gefährdet. Daher ist es für den Bauherren entscheidend, dass der Mangel am Bauwerk frühzeitig erkannt und fachgerecht behoben wird.

Die Mängelrüge, also die Anzeige der Baumängel gegenüber der Baufirma ist ein zentraler Bestandteil der Gewährleistung. Sie verlangt ein so genaue Beschreibung der Baumängel am Bauwerk, dass die Baufirma sich ein eigenes Bild vom Bauzustand machen kann. Erst durch die Mängelrüge wird das Bauunternehmen in die Lage versetzt, festzustellen, ob die gerügten Mängel am Haus auch tatsächlich Mängel sind, die den Bauherrn zur Gewährleistung berechtigten. Übrigens hält der auf das Baurecht spezialisierte Anwalt Musterschreiben vor, die vom Bauherrn beim Anzeigen der Baumängel gegenüber dem Bauunternehmen eingesetzt werden können.

Baumängel sind ein komplexes Thema, das eine sorgfältige und fachkundige Herangehensweise erfordert. Ich vertrete - erfahren, wertegebunden, respektvoll - Ihre Interessen.

Baupfusch, oder juristisch: die Diskrepanz zwischen dem Soll-Zustand und Ist-Zustand, kann für den Bauherrn nicht nur zu erheblichen finanziellen Belastungen beim Bau seines Eigenheims führen, sondern auch langwierige und Nervenaufreibende rechtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen. Das Risiko des Auftraggebers, dass am Bauobjekt Baumängel entstehen, lässt sich dabei nicht immer ausschließen. Mit den richtigen Tipps und der richtigen Vorgehensweise eines Anwalts für Baurecht, lassen sich die Risiken aber signifikant reduzieren.

Auch für Unternehmen und Handwerker ist der Baumangel eine leidige Angelegenheit. Führt sein Auftreten doch zu nicht oder nicht vollständig bezahlten Rechnungen und Ärger bei der Bauausführung. Unternehmen wie Handwerker sollten also Probleme am Objekt frühzeitig einen mit Bauschäden versierten Anwalt einschalten. Dessen Kontrolle des behaupteten Baumangels kann wertvolle Tipps der Abwehr unberechtiger Gewährleistung bieten.

Wenn Sie Bauherr sind, berate ich sie über die beste Strategie zur Durchsetzung Ihrer Rechte. Vor Abnahme als Erfüllungsrechte, nach Abnahme im Rahmen Ihrer Gewährleistungsrechte. Ich vertrete Sie im selbständigen Beweisverfahren, bei der Kostenvorschussklage oder auch im Vergütungsprozess und der Geltendmachung von Gegenrechten. Dabei spielt für mich immer eine entscheidende Rolle, dass Ihr Hausbau nicht unnötig stehen bleibt, sondern Sie möglichst bald Ihr Eigenheim voll und ganz genießen können.

1. Was zählt zu Baumängeln? Baumängel sind Abweichungen von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit eines Bauwerks, die dessen Wert, Gebrauchstauglichkeit oder Sicherheit beeinträchtigen.
2. Wie vorgehen bei Baumängeln? Dokumentieren Sie den Mangel, informieren Sie das Bauunternehmen schriftlich und setzen Sie eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung.
3. Wie lange kann man Baumängel geltend machen? Die Verjährungsfristen betragen gemäß § 634a BGB in der Regel fünf Jahre nach der Bauabnahme, kann aber vertraglich variieren.
4. Wie erkennt man Baumängel? Achten Sie auf visuelle Anzeichen wie Feuchtigkeit, Funktionsstörungen oder Abweichungen von der Baubeschreibung. Regelmäßige Kontrollen des Ist-Zustandes sind essentiell.
5. Darf ich Baumängel auch selbst beseitigen? Ein Recht des Bauherrn im Rahmen der Gewährleistung ist unter anderem die Selbstvornahme. Dabei darf der Bauherr die vorliegenden Mängel durch einen anderen Unternehmer seiner Vertrauens beseitigen lassen und die hierbei entstehenden Kosten vom Bauunternehmer verlangen, der den Mangel verursachte.
6. Wann verjährt mein Recht auf Gewährleistung? Nach § 634a (1) BGB verjähren Gewährleistungsansprüche in fünf Jahren bei einem Bauwerk.
7. Welche Mängelansprüche am Gebäude habe ich? Tritt ein Mangel am Gebäude auf, kann der Bauherr vom Bauunternehmen Nacherfüllung nach § 635 BGB, Ersatz der Selbstvornahmekosten nach § 637 BGB, Rücktritt vom Vertrag (§ 636 BGB) oder Minderung (§ 638 BGB) sowie Schadensersatz (§ 636 BGB) verlangen.
8. Wann macht ein blower door test Sinn? Ein solcher Test kann helfen, Undichtigkeiten der Dämmung zu lokalisieren.
9. Welche Bedeutung hat die Abnahme? Mit der Abnahme des Bauwerks wird der Vergütungsanspruch des Bauunternehms fällig, § 641 BGB. Außerdem ensteht der Anspruch auf Gewährleistung und die Verjährungsfrist beginnt.
10. Kann die Baufirma die Nachbesserung verweigern? Ja, bei Unverhältnismäßigkeit der Kosten einer Nacherfüllung kann diese nach § 635 (3) BGB verweigert werden.
11. Welche Fristen gibt es? Es gibt die Verjährungsfrist, manchmal auch umgangssprachlich Gewährleistungsfrist genannt. Das ist die Frist, innerhalb derer ein Mangel geltend zu machen ist. Nach Ablauf der Verjährungsfrist des § 634a BGB kann das Bauunternehmen die Erfüllung von Gewährleistungsrechten aufgrund Zeitablaufs verweigern.
12. Kann ich die Bauabnahme bei Baumängeln verweigern? Ja, es sei denn, es handelt sich nicht um einen unwesentlichen Mangel.